공유형모기지란? 대출금 환수 구조(계산방법)와 가족승계 여부(상속/증여)

집값이 난리입니다. 저는 과연 내집 마련이 가능할지는 모르겠지만, 이러한 흙수저들을 위한 상품인 공유형 모기지 상품에 대해서 알아보고자 합니다.

공유형모기지 상품은 어떤 구조로 집을 구매할 수 있는건지, 가족 승계가 가능한지 그리고 제일 중요한 이 상품의 대출금 환수 구조와 대출 원금 계산방법까지 같이 알아보겠습니다.

공유형모기지란?

정부가 무주택자 등을 대상으로 저금리(1~2프로)수준으로 주택 구입 자금을 빌려주는 정책입니다다. 단, 저금리는 최초 7년까지만 이 금리가 적용되는 것이 살짝의 흠이 됩니다. 그리고 7년이 지난후 집값이 오르거나 떨어졌을 경우 그 손익을 정부와 가입자가 나눠서 가져가는 상품입니다.

종류와 대상

은행에서 운영하는 수익공유형 은행모기지,국민주택기금에서 운영하는 수익공유형 모기지, 손익공유형 모기지 두가지가 있습니다. 은행과 주택기금 신청대상은 소득부분에서 차이가 있습니다.

은행은 소득 제한이없고,주택기금은 소득제한이 있습니다. 그리고 구매대상 주택의 경우 6억 이하 전용면적 85m2 이하 아파트만 주택기금에서는 대상이되며, 은행에서는 6억이하 85m2 그리고 9억이하 102m2 중대형아파트까지 매입이 가능합니다.

쉽게 말하면 흙수저들의 집구매를 돕기위한부동산 정책으로, 내집을 마련은 하지만 어떻게보면 정부의 집인 것입니다. 그래도 내 집이 생긴다는 점과 저금리로 돈을 빌려준다는 것은 상당히 매력적입니다.

사진, 공유형모기지 대출금 환수구조와 계산방법 사례

대출금 환수구조와 대출금 계산방법

조금 복잡한 편인데 예를 들어서 설명을 드리겠습니다.

가령 제가 5억 가격의 집을 공유형 모기지로 40프로 대출을 받아서 구매를 한상황입니다. 그러면 제가 갚아야할 돈은 2억이 대출원금이 되는 것입니다.

그런데 제가 살다보니 7년이 지났고, 공유형모기지를 통해서 산 집이 10억이 되어있는것입니다. 완전 대박이라고 생각이 듭니다. 상상만해도 좋네요.

이렇게 된다면 시세차익이 5억이 발생하게되는데, 그렇게되면 시세차익 5억에 대출비율인 40프로인 2억이 제가 갚아야할 대출 원금에 추가가 되버립니다.

결론적으로는 최초에 대출원금이 2억이었으나, 시세차익으로 오른금액의 40프로인 2억이 더해져서 저의 대출 총합계는 4억이 되는 구조 입니다. 이 돈을 다 갚아야 이게 저의 집이 되는구조이죠

만약 갚지 못한다면 집은 처분이되고, 제가 최초 부담ㄷ했던 5억의 60프로인 3억만 받고 나와야하는 상황에 이르게 됩니다.

물론, 이 상황과 반대로 집값이 떨어지게 되면 손실의 대출비율만큼 정부가 보전해주는 방식입니다.

결국 공유형모기지를 통해 잠깐 살 용도가아니고 완전히 사려고한다면, 집값이 오르는 분에 대해서 갚을 수 있게 돈을 많이 벌어야하는 구조입니다

그리고 결론적으로는 집값 상승기에는 상대적으로 손해를 보는 구조이고 이에 대비해서 집 값 하락기에는 헷지용도로 사용이 될 수 있습니다.

가족 상속과 증여가 안된다, 왜? 대출 구조때문에

이 공유형모기지는 대출금 환수구조가 이렇게 복잡하기 때문에 상속이나 증여가 발생하면 대출금 환수가 복잡해지고
환수 자체가 불투명해지 때문에 상속과 증여 불가 조항이 담겨있습니다.

한 집에 주인이 정부와 내가 되니 이럴수 밖에 없을 것 같긴합니다. 다만 최초 대출을 낸 집 주인이 불의의 사고나 사망할 경우에는 부양가족의 경우 상속과 증여를받을수 없기 때문에 갑자기 밖으로 집없이 나가야하는 상황이 발생하기에 문제가 있습니다.

그리고 집값상승기에 7년이 꽉차서 상황하고 나가야하는 상황이라면 상황은 더욱 악화되고 주택소유기록 때문에 무주택자 혜택에서도 새로운집을 구할때 배제가 됩니다.

이러한 상황 때문에 국토교통부에서는 문제점을 보완하기위해서 상속과 증여불가 조항을 수정검토예정이라고 합니다.

솔직히, 상속과 증여에 대한 상세 적용안정도는 나와줘야할 것 같습니다. 어떤 정책이든 양날의 검처럼 양면이 있겠지만 집이라는 문제는 먹고사는 문제와도 직결되는 문제이기 때문입니다.

개정안이 얼른 나와줬으면하는 마음입니다. 집값도 안정화시켜주시구요.. 부탁입니다 네?