전세의 월세화와 전셋값 상승의 원인은 임대차3법? 전월세상한제 계약갱신청구제 전월세신고제 영향 정리

부동산 정책 중에 지금의 전셋값과 월세값을 폭등시킨 주요 원인인 임대차 3 법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 전월세 신고제와 전월세 상한제 계약갱신 청구제 이렇게 총 3가지로 나눠져 있습니다.

 

20년 7월 31일에 시행이 되었으니 이제 1년이 조금 넘어가는 임대차 3 법입니다. 1년 정도의 시간이 흘렀으니 정책에 대한 재점검이나 보수가 이뤄져야 하지만 아직은 그러한 움직임은 보이지 않아서 아쉽습니다. 그러면 하나씩 알아보겠습니다. 

 

그리고 이 임대차3법의 악영향으로 손꼽는 전세의 월세화 그리고 전셋값상승에 대해서도 간단히 알아보도록 하겠습니다. 사실 그냥 부동산 없는 입장에서 본다면 정부의 이런 정책이 그냥 원망스럽습니다. ㅠㅠ

 

임대차 3 법이란?

전월세 신고제와 전월세 상한제, 곅약갱신청구권제등을 핵심으로 하는 주택임대차 보호법 개정안과 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안이라고 할 수 있습니다. 

 

전월세 상한제와 계약갱신 청구권은 20년 7월 31일부터 시행되었으며, 전월세 신고제의 경우 21년 6월 1일부터 시행되었습니다. 과연 뭐가 문제인지 개념을 알아야 제대로 볼 수 있겠죠? 개념을 알아보도록 하겠습니다.

사진, 임대차3법이란 전세의월세화 전셋값상승

 

계약갱신청구권

세입자가 임대인에게 1번의 계약갱신청구권을 요청할 수 있는 권리로, 임대차 기간을 2년에서 4년으로 계약 연장을 보장받을 수 있는 것입니다. 단 집주인이나 직계 존 비속이 실거주를 할 경우 계약갱신 청구를 거부 가능합니다.

 

묵시적 갱신이 된 전세계약도 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 20년 12월 10일 이후 최초 체결하거나 갱신된 계약이라면 6개 우러 전까지 계약갱신 요구를 해야 합니다.

 

전월세 상한제

제계 약시 전월세 인상률을 일정 수준 제한하는 제도입니다. 기존 임대료에서 5프로 이내로만 인상이 가능합니다.

임대료 상한은 지자체가 5프로 이내에서 조례로 상한을 정할 수 있으며, 기존에 체결된 임대차 계약에도 소급 적용됩니다.

 

이 두 가지 제도는 어떤 결과를 낳았을까요? 전세의 월세화를 만들었고 전셋값이 가격 상승을 주도했습니다. 이는 저금리와 함께 세금 문제 등의 다른 환경적 요인도 있었지만 이 두 제도가 크게 요인 되었다고 생각이 되는 부분입니다.  

 

전월세 신고제

임대차 계약 시 집주인과 세입자가 30일 이내 주택 소재지 관청에 계약사항에 대해 신고해야 하는 것을 의미합니다. 당사자 중 한 명이 신고를 거부할 경우 단독으로 신고가 가능하며 전입신고 시 계약신고를 한 것과 동일하게 처리가 됩니다. 

 

 

계약갱신청구권과 전월세 상한제의 역효과 : 전세의 월세화 

 

이건 만약 전세를 줄 집을 가지고 있다면 집주인 입장에서는 당연히 이런 방식을 원하지 않을까 생각이 됩니다. 실제로 지금 서울에서 전세에서 월세로 전환하는 사례가 늘고 있고, 전세 매물은 줄고 월세 매물이 많이 늘어나는 현상이 나타나고 있습니다.

 

정책이 시행되고 지난 1년간 반전세 거래비중은 35.1프로로 법 시행 전 1년간 28.1프로에 대비해서 7프로나 높아졌습니다. 이러한 월세화 현상은 지역을 가리지 않고 적용이 됩니다. 

 

임대차 거래의 절반 이상 이반 전세 수준으로 나타나고 있습니다. 강남구의 경우 45프로, 송파구는 46프로 마포구는 52프로 수준으로 늘어난 것입니다(전월 기준)

 

거기다가 일반 월세 거래뿐만 아니라 주요 아파트 단지에서도 월세 거래 비중이 눈에 띄게 증가했습니다. 

지난 21년 1월부터 8월의 서울 주요 아파트 단지 월세 거래비중을 보면 거의 50프로에 육박하고 있는 것이 지금의 상황을 제대로 보여주고 있다고 생각이 듭니다.

지역	단지명	월세	전세	월세비중
서초구방배동	방배1차현대홈타운	36	19	65.5
강남구역삼동	역삼래미안	61	42	59.2
강남구삼성동	현대힐스테이트2단지	31	23	57.4
서초구서초동	우성아파트	41	34	54.7
노원구상계동	상계주공5단지	48	45	51.6
성동구 성수동2가	힐스테이트	21	22	48.8

 

이렇게 주요 단 지만 봐도 월세 비중이 전세 대비해서 아파트 단지에서 비중이 올라간 것을 알 수 있습니다. 전셋값의 경우 기존 글에서 이미 작성항 내용이 있어서 전셋값 내용은 아래 글 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

서울 평균 전셋값은? 전국 아파트 전세 115주 연속 상승세(2019년 이후 연속 상승)

이에 대해 홍남기 장관은 현재 갱신계약 임차인의 76프로가 인상률 5프로 이하로 계약하는 등의 갱신요구권의 효과가 나타나고 있다고 얘기를 하고 있습니다. 이게 전부라고 생각하고 계시면 안 되는데, 물론 그다음 수를 생각하고 계실 것으로 생각하고 있겠습니다.

 

여기서 추가 대책이 나오지 않는다면 그냥 평생 월세는 월세 살 이하며 돈도 못 모으고 그런 생활을 영위해야 하는 것이니깐요.. 부동산 전월 세화를 막을 수 있는 방안과 전셋값을 낮출 수 있는 방안 도입이 시급하다고 생각합니다.