전세와 월세 계약할 때 특약사항 효력유무 계약조건 정리, 전월세계약서 작성시 확인사항과 주의사항 정리

요즘 전월세 값이 계속 올라가고 있는 상태라서 전세와 월세 계약할 때 특약사항의 효력유무 계약조건을 정리해보고자 합니다. 계약서 전체는 이미 다 나와있으니, 효력이 있는 특약사항과 효력이 없는 특약사항 대표적인 사례들을 들어보겠습니다. 사실 계약서는 원래 다 읽어봐야 되는 것이지만 효력이 있고 없고의 차이는 크기 때문에 꼭 알아둬야 할 확인사항과 주의사항입니다. 

 

전월세 계약할 때 어떤점을봐야할까요? 바로 특약사항입니다. 특약사항은 효력이 있는 것이 없고 효력이 없는 것들이 또 따로 있기 때문에 이 부분을 정리해보고자 합니다.

 

효력이 있는 특약사항

가장 대표적인 3가지의 효력있는 특약 사례를 들어보도록 하겠습니다. 추가적으로 전월세 계약서에 특약사항이 들어가 있다면 공인중개사와 함께 해당 내용을 확인해보시면 좋을 것 같습니다.

1. 계약 만기일 전 퇴거할 경우 새로 들어올 임차인의 중개보수는 현 임차인이 부담하는 케이스

법적으로 임차인이 중개보수를 부담할 의무 자체가 없습니다. 공인 중개사법 제32조 제3항 및 공인중개 사범 시행규칙 제20조 1항에 의거하면 부담할 의무가 없는 것이 분 영합니다. 하지만 현재 전월세 계약서가 거래되고 이사를 하게 될 경우에 관행상 이뤄지는 경우가 많습니다.

 

실제로 관행상 이렇게 이뤄지는 것들이 많다보니 특약사항에 기재하는 경우가 있습니다. 이 부분은 임대인의 경우 넣어야 할 것이고 임차인의 경우 되도록이면 넣지 않는 것이 좋을 것입니다. 

 

별도로 특약사항에 작성했다고하면, 임대인과 임차인간의 서로 합의한 것으로 보며 효력이 발생합니다.

 

2. 모든 수선의무는 임차인이 부담하는 케이스

일반적으로 발생하게되는 수준의 손상들 벽지가 색이 바랜 경우나, 바닥에 난 생활 흠집 등, 일명 생활 흠집이라고 불리는 것들에 대해서는 원상회복 의무가 없습니다. 하지만, 특약에 의해 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 저도 지금까지 살아본 결과 수선의무는 임차인에게 기본적으로 없다고 알고 있습니다. 

 

하지만, 특약사항에 해당 내용이 포함되게 된다면 임차인이 부담해야되는 것입니다. 여기서도 예외사항이 존재합니다. 그건 바로 벽이 갈라지거나 비가 새는 케이스, 그리고 천재지변이나 불가항력적인 그런 자연재해ㅇ의 의한 사유로 상가건물이나 임차인의 살고 있는 거주지가 파손된 경우 건물의 주요 부분에 대해서 대수선과 기본적인 설비 부분의 교체는 진짜 특별한 사정이 없다고 하면 임대인이 부담합니다. 

 

이는 대법원에서 1994년 12월 9일 선고된 94다 34692, 94다 34078 판결 사례에서 알 수 있습니다. 만약 수선해주지 않는 경우에는 손해배상 청구와 함께 수선이 끝날 때까지 차임의 전부나 혹은 일부의 지급을 거절할 수 있다고 합니다.

 

그리고 추가적으로 사용이나 수익화할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하나거 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차 계약을 해지할 수 있다고 합니다. 이 역시 법 판결 사례가 있습니다.(민법 제627조 및 대법원 1997년 4우러 25일 선고 96이다 44778, 44785 판결을 참조하면 좋을 것 같습니다.

 

3. 임차인 외 인원이 추가될 경우 추가금액 지불하는 케이스

1인이 거주하는 시설의 경우 예를 들면 고시원 등이 있을 것 같습니다. 그러한 거주시설의 경우 이 특약은 서로 합의한 내용으로 보고, 계약자유의 원칙이 적용되어 효력이 발생합니다.

 

간혹 영화나 드라마 같은 곳에서 보면, 심술궃은 집주인이 한 명사는 거 아니냐고 그런데 왜 두 명 소리가 나냐고 물세 더 내라 그러한 대화를 하는 것들이 보입니다. 이 역시도 계약서상에 특약으로 적용되어있다면 그렇게 싸우면서 갈등을 빚을 필요가 없는 것입니다.

사진, 전월세 계약시 주의사항 효력있고 효력없는 특약사항 정리

효력이 없는 특약사항

가장 대표적인 3가지의 효력 없는 특약 사례를 살펴보겠습니다. 이 내용들은 계약서에 특약사항으로 추가되었더라도 효력이 없는 것들로 불필요한 계약사항이라는 것입니다. 물론 아예 적지 않는 것보다는 서류상으로 기록을 해두면 좋기는 하겠지만 효력이 발생하지 않는다고 합니다.

1. 계약기간을 1년으로 정했을 경우 1년 뒤 퇴거하는 케이스

계약기간을 1년이라고 명시했어도, 주택임대차 보호법상 임차인의 주거안정을 위해서 2년이라는 거주 기간을 법으로 정하고 보호하고 있습니다. 그렇기에 임차인 이과 임대인의 계약서에 1년으로 거주 계약을 했다고 하더라도 기본적으로 2년을 임차인은 거주를 할 수 있다는 것입니다.

 

그렇지만 임차인이 1년의 계약기간이 지나서 퇴거를 원한다면 그 주장은 유효합니다. 이는 주택임대차 보호 범 제4조 제1항에 의거하고 있습니다. 아무래도 상대적으로 약자인 임차인의 편의를 좀 더 봐주는 부분 같습니다. 그리고 임대차기간이 끝난 경우에는 임대인은 이에 대한 보증금을 다시 돌려줘야 합니다.

 

2. 임차인이 임차료를 연체한 경우 임대인이 임차인의 짐을 처분 가능하다는 문구

연체가 발생하여서 임대인은 임차인이 차임을 2기 이상 연체하게 된다면 임대차 계약은 해지가 가능합니다. 민범 제640조 이 규정을 위반하는 약정이라서 임차인에게 불리한 것은 무효라고 합니다(민법 제652조 의거). 이러한 이유로 임차료를 연체한다는 이유로 강제로 짐을 처분하거나 강제 퇴거시킬 수 없습니다(민법 제103조) 임의로 임대차 목적물에 들어가거나 원상 복구할 경우 주거 침입죄와 손 죄 등의 문제가 발생할 여지가 있기 때문입니다. 

 

이러한 경우는 임대인은 임대차 계약 해지 통보로 스스로 나가게 하는 방법을 사용하거나 명도 소송을 통해서 임차인을 퇴거시키는 방향으로 생각을 해봐야 할 것입니다.

 

3. 임대인 변경되었을 경우, 양도인인 임대인과 임차인 사이 당연승계를 배제 문구

이 조항은 임차인에게 불리한 내용이기 때문에 효력이 없습니다. 기본적으로 임차인에게 불리한 특약사항의 경우 인정되지 않는 경우가 많습니다.

 

새로운 임대인이 퇴거 요청을 하더라도 대항요건을 갖추고 있다면 계약 기간 동안에 임차인은 자신의 권리를 주장할 수 있습니다. 여기서 권리는 임차권을 의미합니다.(주택임대차 보호법 제3조 제1항 및 제4항). 

 

하지만, 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대인의 지위승계를 원치 않는 경우에는 임차인이 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봅니다. 이러한 이유로 임차주택이 임대차 기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차 계약을 해지하고 우선 변체를 청구할 수 있습니다.(대법원 1998년 9월 2일 자 98마 100 결정 및 대법원 2002 9월 4일 선고 2001이다 65615 판결) 참고

 

 

4. 보증금 증감 청구 금지 문구

이 보증금 증감청구 특약사항 역시 임차인에게 불리한 조건이기에 효력이 없습니다. 디테일하게 보자면 증액 금지 특약은 유효하고 감액 금지 특약은 임차인에게 불리한 케이스이기 때문에 효력이 없습니다.(주택임 대차보허법 제10조, 민법 제652조 및 628조 참조)

 

임대 주택에 대한 조세나 공과금 기타 부담의 감소나 경제사정의 변동으로 기존 보증금이 적절하지 않게 된 경우에는 임차인은 보증금 감액을 청구가 가능합니다.(주택임대차 보호법 제7조 제1항 전단) 참조.

 

그리고 이러한 것은임 대차 계약이 갱신되는 경우에도 유효하게 받아들여집니다. 그렇다 보니 지금 전셋값이 상승하는 지금 이 시기에 가격을 처음부터 높게 책정하여서 가격 변동에 대한 임대인들의 리스크를 덜고 있습니다. 그렇다보니 전셋값은 상승하고 월세도 덩달아 상승하는 것입니다.